按照《房产测量规范》关于共有建筑面积的分摊原则，大部分地方的分摊办法可以概括为两点：
(1)谁受益谁分摊。
(2)按分摊级别实行增量分摊。
简而言之，共有建筑面积的分摊，执行按面积比例分摊的原则，由上而下依次进行，即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊到套。这样在由上而下的分摊过程中就需要确定分摊的先后顺序，还要确定各级分摊的包含关系，如果遇到交叉分摊，就更加难以处理，就需要一个非常复杂的数学模型来完成这一工作。
实际上无需这样复杂，我们可以这样理解：采用是由下往上的分摊方式，这样就无需考虑分摊的包含关系，只需要确定分摊的顺序，然后根据目前的分摊结果分摊当前要分摊的共有建筑面积即可。
1．原理描述
我们假设一幢楼有四个功能区，面积分别是A B C D(纯套内面积)，各自对应的功能区分摊的共有建筑面积分别为a b c d，全幢分摊的面积为H。
1．1 常规分摊方式
共有建筑面积的分摊过程应该如下：
KZ=H／(A+B+C+D+a+b+c+d)
那么每个功能区分摊得到的面积为：
△A=Kz*(A+a)
△B=Kz*(B+b)
△C=Kz*(C+c)
△D=Kz*(D+d)
每个功能区实际的分摊系数为
KA=(△A+a)／A
KB=(△B+b)／B
KC=(△C+c)／C
KD=(△D+d)／D
1．2 由下往上的分摊方式
先分级别低的
Ka=a／A
Kb=b／B
Kc=c／C
Kd=d／D
根据这个系数，将各功能区的面积分摊到功能区中，然后分摊全楼建筑面积
KZ=H／((A+a)+(B+b)+(C十c)+(D+d))
然后利用这个系数将面积分摊到各户。
1．3 引申
外墙分摊的方式与共有建筑面积的分摊类似，只是选择一个合适的时机分摊的问题。
对于交叉的多功能的分摊方式，也可以用户自定义级别，由用户自己掌控分摊次序。
1．4 结论
两种方式分摊的过程不同，结果是一样的，而且后一种方式，计算过程比较明晰，减少了判断分摊归属关系的工作。
2．房产测绘软件分摊过程
实现共有建筑面积分摊测算的电算化，笔者认为可以通过在分摊定义时定义分摊的级别，将分摊对象划分为如下三种基本级别：不分摊、全幢分摊以及局部分摊，不分摊就是不需要进行分摊的面积，在整个过程中不参加分摊，全幢分摊的级别要高于局部分摊，局部分摊内部也有级别。下面演示了笔者单位采用的房产测算软件的共有建筑面积分摊模型：
2．1分摊指定
通过分摊指定功能，选择共有部位后会弹出图1界面：
系统会自动提取数据库中的与本幢相关的所有功能区信息，分摊名称为k1，分摊级别为 1，操作者此时要选择全幢的共有部位。
如果选择局部分摊，会弹出如图2界面：
左侧是本幢所有户室列表，后面是属性信息，其中分摊名称和分摊级别各有两部分组成，局部分摊的分摊名称由K2加一数字组成，此例中为K21，分摊名称是对共有建筑名称的概括，一类共有建筑可以命名为一个分摊名称。分摊级别由局部分摊类型号：2以及一个分摊序号组成，表示分摊次序号，此例中为21。
当我们选定分摊目标包含的户室以及输入分摊名称和分摊级别后，这些信息会在图2中显示出来以备检查，如图3所示：
分摊指定后，这些信息统一进入数据库，然后根据分摊级别，自动进行分摊计算。 2．2分摊步骤指定选择系统配置，出现如图4所示界面：
2．3实际分摊过程
以默认设置为例，说明一下分摊过程，默认设置的分摊次序为：局部、全幢、外墙。计算过程如下：
按照分摊指定时定义的级别以及后来制定的分摊顺序，按照由低到高的顺序进行分摊，注意是先分摊级别低的后分摊级别高的，分摊过程中只是根据设定的分摊方式，选择是分摊对象的面积组成，是∑(S套内+S阳台+S分摊)或者是∑(S套内+S阳台)或者是∑(S套内)，分摊过程中不必考虑包含关系。
3。手动测算某楼盘项目与软件程序测算比对
某综合楼盘具体情况如下图：-1层为储藏间、1层为商业、2-18层为住宅、屋顶有1层设备间，按照分摊原则，最高级分摊为外墙分摊，全幢分摊为：所有管井、-1层和屋顶层设备间，储藏间单独分摊为：-1层楼梯间、电梯间和走廊，无商业单独分摊，住宅单独分摊为3-18层楼梯间、电梯间和走廊，商业和住宅共同分摊为1层楼梯间、电梯间和走廊，需要注意的是因2层住宅的特殊设计，2层中部的长走廊和1-2层南部的楼梯间为2层住宅自用，所以这部分要由2层住宅单独分摊。
3．3手动计算过程
分摊原则：外墙由全幢分摊包括各功能区公用部位也参与分摊，本级公用部位均参与上级公用部位的分摊。
注意：套内面积与功能区套内面积不同。
(1)K外墙：318．33(外半墙面积合计)／ 10807．5145(除外半墙面积合计)=0．029454
(2)K全幢：(289．86(由全幢分摊的共有建筑面积)*K外墙+289．86)／10517．6545(功能区套内面积合计)：0．028371
(3)K储藏间=(558．4451(储藏间功能区套内面积)*(K外墙+K全幢)+164．38(由本储藏间层分摊的共有建筑面积))／394．06(储藏间套内面积)=0．49909173198 (程序计算： 0．499105，差异：0．00001326802)
(4)K商业+住宅=(74．62(位于01层的北2步梯+电梯+北2走廊面积)*(K外墙+K全幢)+ 74．62)/9884．5894(商业和住宅功能区套内面积)=0．00798565305
(5)K商业：(501．25(商业套内面积)*(K外墙+K全幢)+501．25*K商业十住宅)／501．25= 0．06581065305(程序计算：0．065813，差异： 0．00000234695)
(6)K02-18层住宅：(1677．50(由02— 18层分摊的共有建筑面积)*(K外墙+K全幢)+1677．50+1677．50*K商业+住宅)／ 7705．87(02-18层住宅功能区套内面积)= 0．23201738687
(7)K02层住宅=((423．40(02层住宅套内) +74．16(02层中走廊+南步梯)+20．79(01层南步梯))*(K外墙+K全幢+K商业+住宅+K02-18层住宅)+94．95)/423．40=0．58887379426(程序计算：0．588888，差异：0．00001420574)
(8)K03-18层住宅=7187．52(03-18层住宅套内)*(K外墙+K全幢+K商业+住宅+K02- 18层住宅)／7187．52=0．29782803992(程序计算：0．297836，差异：0．00000796008)
由此测试可以看出手动测算结果与程序测算结果差异在小数点后5-6级，考虑计算中间值的保留与取舍、四舍五人等因素，手动测算结果和程序测算结果是一致的，这样有了正确分摊模型的建立和测算分析，我们才有可能依靠一套完整规范的房产测算系统去实现房产管理各个层次现代化、标准化、高效化的建设目标。
(作者工作单位：河南省新乡市房屋产权监理处)
